La Cassazione ha dovuto stabilire se gli interventi rientrassero nell’ambito del restauro e risanamento conservativo o delle ristrutturazioni edilizie e se il cambio di destinazione d’uso fosse legittimo.

La Corte ha in base all’articolo 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è necessario il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o, nei centri storici, modifiche della sagoma degli immobili vincolati.

Per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia è invece sufficiente la Scia.

In base l’articolo 3 del testo unico, inoltre, sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Sono altresì considerati ristrutturazione il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, fatte salve le innovazioni per l’adeguamento antisismico, il ripristino degli edifici, o di parti di essi, demoliti o crollati.

Sono interventi di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell'articolo 3 comma 1 lett. c) del DPR 380/2001, "gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché compatibili con quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.

In questo gruppo ci sono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

La finalità degli interventi di restauro e risanamento conservativo è quella di rinnovare l'organismo edilizio in modo sistematico e globale, ma pur sempre nel rispetto dei suoi elementi essenziali tipologici, formali e strutturali.

Per essere considerato restauro e risanamento conservativo, non possono assolutamente essere mutati:

• la qualificazione tipologica del manufatto preesistente, cioè caratteri architettonici e funzionali di esso che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie;
• gli elementi formali, come la disposizione dei volumi e gli elementi architettonici che danno l’immagine del manufatto;
• gli elementi strutturali, che compongono la struttura dell'organismo edilizio.

Ristrutturazione o restauro, i chiarimenti

Come si legge nella sentenza, gli interventi edilizi che alterano l’originaria consistenza fisica attraverso una diversa distribuzione interna e l’inserimento di impianti non si configurano né come manutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo, ma devono essere classificati come ristrutturazione edilizia.

Stima dei fabbricati in ristrutturazione o restauro

Per la stima dei fabbricati soggetti a un intervento di trasformazione ristrutturazione o restauro è utile il nuovissimo testo "Valutazione Immobiliare Standard | NUOVI METODI" del prof. Marco Simonotti recentemente edito da STIMATRIX e in prevendita sul sito.

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Fiscalità Immobiliare Due Diligence