Se volessimo definire che cosa è la Statistica, potremmo semplicemente dire che si tratta della Scienza che studia, con metodi matematici, i fenomeni collettivi.

Per definizione i fenomeni collettivi (e quelli economici in particolare) sono fenomeni “complessi” ovvero si organizzano in sistemi complessi in cui le singole parti sono interessate da molteplici interazioni, le quali provocano poi a cascata cambiamenti nella struttura complessiva del sistema in oggetto.

Se trasportiamo queste definizioni nell’ambito del mercato immobiliare, è abbastanza intuitivo immaginare la presenza di tantissimi attori (acquirenti, venditori, mediatori ed agenzie immobiliari, professionisti tecnici e legali, banche, tribunali, fondi immobiliari, …) che si muovono con proprie logiche mercantili ed operative, interagendo tra loro in molteplici modalità e momenti rispetto ad una singola transazione immobiliare o più in generale rispetto ad un settore che, solo in Italia, vale diverse centinaia di miliardi di euro.

Occorre rilevare che, rispetto al passato, è enormemente aumentato il numero di attori coinvolti nel mercato immobiliare così come sono aumentate le occasioni di interazione tra tutti questi attori; conseguentemente diventa sempre più attuale la necessità di utilizzare il “linguaggio” creato dalla Statistica per descrivere i fenomeni analizzati (ad esempio, attraverso indici e grafici), in modo da trarre conclusioni generali a partire dall'esame di un campione (utilizzando in questo caso i vari metodi probabilistici, la statistica permette infatti di fare previsioni, con una possibilità di errore nota e controllata).

Conseguentemente al mutamento del quadro di riferimento, il mestiere del valutatore sta rapidamente cambiando rispetto all’epoca in cui l’Estimo ha assunto la sua connotazione di strumento professionale a tutto tondo; se immaginiamo la operatività dell’estimatore nell’Ottocento, possiamo ben capire quanto fosse meno dinamica la realtà mercantile con cui si confrontava e quindi le variabili economiche da analizzare per definire i suoi giudizi di valore.

Oggi il lavoro del valutatore si confronta con mercati estremamente “segmentati” ed in rapida e costante evoluzione.

Tutto questo impone una innovazione anche nell’approccio valutativo e richiede sempre più una valutazione “evoluta” ovvero un approccio “investigativo” da parte del valutatore che non si soffermi solamente a pochi parametri tecnici (come i metri quadri, lo stato del costruito, …) ma guardi anche la possibilità dei vari utilizzi di un immobile.

Tutto questo richiede inevitabilmente di svolgere analisi più complesse che quindi debbono necessariamente servirsi di strumenti statistici e tecnologici adeguati, per provare a “oggettivizzare la soggettività”.

Pertanto il valutatore deve continuare ad essere “specchio freddo ed oggettivo della realtà mercantile osservata” così come ci richiama la tradizione estimativa italiana, ma al contempo deve far evolvere la sua esperienza analitica attraverso la conoscenza e l’utilizzo delle logiche e degli strumenti operativi che la Statistica mette a sua disposizione, in modo da rendere più “solide” la stima.

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