La Prassi UNI/PdR 53:2019 Analisi del mercato immobiliare - Linee guida per l’individuazione del segmento di mercato e per la rilevazione dei dati immobiliari, fornisce delle linee guida sulla metodologia per la rilevazione degli elementi economico-estimativi (segmento di mercato) e sulla rilevazione dei dati immobiliari (caratteristiche quantitative e qualitative).

Data entrata in vigore : 04 febbraio 2019

Il documento si applica ai seguenti comparti del mercato immobiliare:

• residenziale
• direzionale/uffici
• commerciale.

La prassi di riferimento individua la metodologia funzionale alla:

• identificazione dei segmenti del mercato immobiliare, per supportare l’elaborazione di indici di mercato e lo svolgimento di analisi sulla congiuntura del settore immobiliare;
• raccolta dei dati e delle informazioni di mercato;
• elaborazione interpretazione del mercato immobiliare, nella sua articolazione e nella sua complessità.

Le attività di rilevazione si svolgono, principalmente, con le seguenti modalità:

• modalità diretta;
• modalità indiretta.

La modalità diretta consiste nella:

• identificazione delle caratteristiche urbanistico-edilizie e catastali dell’immobile;
• georeferenziazione dell’immobile al fine della identificazione preliminare del segmento di mercato costituito da immobili con caratteristiche tecniche ed economiche simili;
• effettuazione di un sopralluogo presso l’immobile al fine di identificarne il micro-intorno (ossia il contesto territoriale contiguo al fabbricato);
  verifica delle caratteristiche effettive dell’immobile, sia quelle esterne sia quelle i che quelle interne;
• rilevazione diretta di informazioni di mercato mediante un modello schematico della rilevazione del segmento di mercato che riporta gli elementi letterali e numerici del segmento di mercato e ogni altra indicazione ritenuta utile.
• La rilevazione dei dati immobiliari si svolge attraverso apposita scheda ed è costituita dalle caratteristiche tecnico–economiche degli immobili le quali sono misurate, a seconda del caso, attraverso la scala nominale, la scala ordinale e la scala cardinale.

La modalità indiretta consiste:

• nella ricerca di dati quali-quantitativi attendibili inerenti il contesto di mercato in cui è ricadente il segmento dell’immobile oggetto di analisi (numero compravendite, contratti di locazione, indagini di mercato realizzate da enti super partes, ecc.);
• nella rilevazione diretta di tutte le informazioni pertinenti, incluse quelle inerenti particolari dinamiche del mercato immobiliare locale;
• nel riscontro e nella elaborazione delle informazioni rilevate.

Le finalità delle rilevazioni del mercato immobiliare sono molteplici:

• di carattere particolare, comprendente la descrizione e la rappresentazione del mercato immobiliare, le prospettive di evoluzione del mercato e le sue grandezze, la valutazione degli immobili;
• di carattere generale, per supportare l’elaborazione di indici di mercato e lo svolgimento di analisi sulla congiuntura del settore immobiliare, per fornire indicazioni per le scelte di investimento e per la pianificazione urbanistica, nonché la trasparenza del mercato immobiliare.

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