(Corte di Cassazione, Sez. 2, 30 gennaio 2017 num. 2294)

Di quando in quando la Corte di Cassazione ha modo di ritornare sul tema della vendita di immobile sprovvisto del certificato di abitabilità, ora di agibilità, e con particolare riferimento agli immobili destinati ad abitazione la posizione sostanzialmente uniforme assunta dalla Corte è nel senso che fa capo al venditore l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità fra i documenti relativi alla proprietà ed all’uso dell’immobile ceduto (Cass. 26 aprile 2007 n. 9976), considerando il detto certificato come requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto va ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (id. 16 giugno 2008 n. 16216); con la conseguenza che la sua assenza integra una ipotesi di vendita aliud pro alio.

In tal senso è anche la sentenza in esame, forse l’ultima in ordine di tempo, sebbene la motivazione sia piuttosto rivolta a radiografare la “nouvelle vague” a seguito della riconfigurazione del vizio ex art. 360 I° comma n. 5) del codice di procedura civile dopo le novità introdotte dall’art. 54 del decreto legge n. 83/012 convertito nella legge n. 134/012. Ma rimanendo al nostro tema, la regola che ne dobbiamo trarre è che nella vendita di immobile destinato ad abitazione il venditore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile, e la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento. E tale carenza non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile, in quanto è da escludersi un’automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità a seguito di condono edilizio (Corte Cost. 18 luglio 1996 n. 256). L’agibilità (recte: la presenza del certificato di agibilità) non incide sulla commerciabilità giuridica dell’immobile ma sulla sua commerciabilità economica, costituendo presupposto per la sua utilizzabilità, in quanto non acquista l’attitudine a realizzare la sua funzione socioeconomica, ed è irrilevante la circostanza che l’immobile sia regolare sotto il profilo edilizio.

Tradotto concretamente, tutto questo significa che l’acquirente può pretendere dal venditore la consegna del certificato di agibilità del fabbricato anche dopo che sia stata conclusa la compravendita, e pertanto perfezionato il trasferimento del diritto, sebbene le parti nulla avessero convenuto in precedenza, posto che, per l’appunto, si tratta di un onere comunque a capo del venditore; a meno che l’acquirente vi abbia espressamente rinunciato, oppure la sua condotta si sia estrinsecata in atti e comportamenti chiaramente rivolti a rinunciarvi. Il fatto  è che spesso non se ne parla, e si arriva all’atto pubblico senza lo stesso notaio affronti l’argomento, dal momento che l’atto di trasferimento non è viziato per la carenza di quel documento.

L’assenza del certificato di agibilità non ha tuttavia rilevanza sul piano squisitamente formale, nel senso che ove manchi in sede di stipula ma venga successivamente ottenuta, perché il fabbricato risulta conforme ed agibile, il fatto stesso del rilascio, ovvero la conformità dell’immobile alle norme igienico-sanitarie e urbanistiche nonché alle prescrizioni della concessione, dovrà essere esaminata dal giudice nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo dell’inadempimento rappresentato dalla mancata consegna del detto certificato al compratore: con la conseguenza che il suo rilascio, ancorchè successivo rispetto alla vicenda traslativa del diritto, esclude che la vendita dell’immobile, che al momento del contratto ne era privo, possa essere configurata come un’ipotesi di vendita aliud pro alio (Cass. 18 marzo 2010, n. 6548).

Detto in altri termini, l’assenza del detto certificato non determina una nullità secca della compravendita, ma può giustificare la domanda di risoluzione del contratto per un vizio essenziale del bene compravenduto; nell’accertare questo occorrerà tuttavia tenere conto del comportamento tenuto dalle parti, se in particolare la parte acquirente non vi abbia rinunciato, espressamente od implicitamente ponendo in essere una condotta incompatibile con la volontà di avvalersi di simile carenza, ed infine la stessa rilevanza desumibile dal fatto che il certificato venga, o possa venire, rilasciato dal comune, a fronte della conformità accertata del fabbricato.

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Fiscalità Immobiliare Urbanistica e Edilizia