La perizia estimativa del tecnico può assumere efficacia di confessione stragiudiziale ai sensi art. 2735 Cod. Civ., con la conseguenza che il valore stimato del bene da parte del tecnico può essere legittimamente assunto dall’Amministrazione Finanziaria come elemento presuntivo idoneo a giustificare l’integrazione dell’accertamento del maggior prezzo di cessione. Ciò è quanto emerge dalla motivazione della sentenza n. 26279/2016 della Sezione Tributaria Civile della Corte di Cassazione, a definizione di un contenzioso tributario non privo di alcune sue peculiarità.

L’Amministrazione Finanziaria aveva in quel caso emesso un primo avviso di accertamento relativo al valore di cessione di un immobile, cui aveva fatto seguito un secondo avviso (di accertamento) nel quale era stato assunto come valore accertato di compravendita il valore  indicato in perizia estimativa redatta da un tecnico su incarico della società acquirente, verosimilmente ai fini della rivalutazione del bene agli effetti della plusvalenza.

Il valore di confessione stragiudiziale della parte attribuito alla perizia estimativa redatta dal tecnico rappresenta quanto meno una forzatura, per il fatto di tutta evidenza che essa proviene non dalla parte interessata che l’ha resa, come previsto dal’art. 2735 Cod. Civ., ma da un soggetto terzo. Né si può trascurare il fatto che altro sia l’individuazione dell’effettivo prezzo di cessione, ove l’Amministrazione ritenga non corretto quello indicato in atto, ed altro sia invece il valore di stima del bene ai fini della plusvalenza. Fermiamoci tuttavia al dato di fatto, ovvero che l’Amministrazione ha preso l’uno per accertare l’altro, e la Suprema Corte ha avallato siffatto procedimento. Detto ciò rimane peraltro da rimarcare, a mio avviso positivamente, il fatto che la sentenza sia di accoglimento del ricorso (non sono molte, ma ciò è dovuto alla proliferazione dei ricorsi per cassazione) su un altro motivo proposto, relativo al fatto che l’acquisto del bene fosse stato finanziato dall’acquirente con contratto di mutuo, stipulato per un importo che si discostava in modo apprezzabile  dal valore periziato, e di tale elemento non si sarebbe tenuto conto da parte del giudice del merito, il quale si sarebbe appiattito sul valore periziato. Quindi, se da una parte l’Amministrazione può utilizzare dati o apprezzamenti comunque provenienti dalla parte, che possono anche essere considerati di per sé esaustivi ancorché elaborati da soggetti terzi, non può esimersi la stessa Amministrazione dall’esaminare anche quegli altri elementi che comunque ineriscono alla fattispecie, spiegando le ragioni per cui si va ad attribuire maggior valenza all’uno piuttosto che all’altro dato.

 In buona sostanza si deve trarre un duplice insegnamento: 1) che il contratto di mutuo stipulato per finanziare l’acquisto assume un peso specifico determinante ai fini dell’accertamento di valore, e 2) che alle perizie estimative va attribuita e riconosciuta una rilevanza “oggettiva”, dunque non soltanto in relazione al procedimento nel quale sono rese, e vincolano direttamente la parte nel cui interesse vengono stilate.

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