Perizieria, solo pesce solo fresco. Potrebbe recitare così l’insegna di un negozio che vendendo perizie e non pesce si propone al mercato con il prodotto Valutazione o Perizia immobiliare genuina, preparata da professionisti certificati che basano le loro analisi economiche su dati autentici e verificabili, ovvero le reali compravendite avvenute nel recente mercato immobiliare.
Una perizia non si mangia, ovviamente, ma è un prodotto di consumo come molti altri e come tale ha la sua filiera di produzione che l’utente utilizzatore deve conoscere e verificare per evitare di rischiare una grave indigestione economica.
Non tutti sanno che cibarsi di una perizia senza verificarne gli ingredienti che la compongono e la loro tracciabilità, espone l’utente a gravi e spesso irrimediabili rischi riguardanti il proprio patrimonio immobiliare e finanziario. Le conseguenze di una valutazione non affidabile possono essere, infatti, disastrose e indurre l’utilizzatore a comprare, vendere, finanziare, espropriare, dividere, dare in eredità in modo errato il bene più prezioso di cui dispone.
Ne sono un esempio le migliaia di perizie utilizzate negli ultimi anni per concedere mutui ipotecari o quelle per valutare immobili frutto di sofferenze bancarie, i cosiddetti NPL Not Performing Loan nelle esecuzioni o nei fallimenti immobiliari.
Una valutazione affidabile espone il venditore interessato a realizzare il giusto prezzo nel più breve tempo possibile, rispetto ad una estenuante esposizione sul mercato del proprio bene. Che, come il pesce, dopo qualche giorno “puzza” e allontana i possibili acquirenti.
Da cosa inizia una buona perizia?
Una buona perizia inizia sempre da un corretto incarico o richiesta!
Se voglio del pesce fresco devo richiedere del pesce fresco, se voglio una perizia affidabile devo richiedere che sia svolta con gli standard estimativi moderni e devo pretendere che contenga dati immobiliari reali provenienti da vere compravendite tracciabili. Inoltre è indispensabile che il perito o meglio il “Valutatore Immobiliare” abbia tutti requisiti previsti dalla norma UNI 11558:2014: requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare. Pertanto sia una delle figure professionali autorizzate per legge a svolgere attività estimativa e disponga di una certificazione di terza parte delle proprie competenze.
Come riconoscere dunque una perizia affidabile da una non affidabile?
È molto semplice! È sufficiente innanzitutto sfogliare la perizia e controllare se sono citati altri immobili diversi, ma simili, all’immobile oggetto di stima i cosiddetti comparables (o comparabili). La presenza di dati immobiliari riferiti ad altre compravendite garantisce la tracciabilità delle informazioni economiche che determinano il valore di mercato della valutazione.
Come si riconosce se i comparabili presi in esame sono frutto di una vera compravendita?
Anche questo è facile! Devono essere esplicitate le fonti ufficiali da cui sono stati desunti i dati, ovvero: gli estremi dell’atto notarile, nome e cognome del notaio, numero di repertorio e di raccolta, nota di trascrizione, estremi catastali quali Comune, Foglio, Particella, Subalterno e indirizzo con il numero civico oltre alla descrizione e alle principali caratteristiche: superficie, piano, numero di servizi o bagni, presenza di ascensore, numero di affacci etc.
Alcuni tendono a sostituire le compravendite con le offerte in vendita, perché non bisogna fidarsi?
Per alcuni semplici motivi: innanzitutto non rappresentano un mercato realmente avvenuto ma possono al massimo prospettare il desiderio di chi vuole cedere la proprietà. Tante case in vendita non significano un mercato immobiliare attivo anzi, il vero ago della bilancia è rappresentato da chi compra non da chi vende. Da ultimo è da tutti noto che il prezzo richiesto è oggetto di forti trattative. Tenderà quindi a scendere e pertanto non può rappresentare un’informazione affidabile né tracciabile o verificabile nel tempo.
Perché solo le informazioni delle vere compravendite sono affidabili?
Perché sono le uniche informazioni che possono attestare la presenza di un mercato immobiliare attivo. Solo le vere transazioni o in termini tecnici “mutazioni soggettive” fra persone (venditore e compratore) rappresentano uno scambio di un immobile a fronte di una quantità monetaria detta “prezzo di compravendita”.
Che conseguenze comporta l’utilizzo delle offerte in vendita piuttosto che delle reali compravendite nelle valutazioni?
Sicuramente l’inaffidabilità della perizia che espone tutti coloro che la prendono come strumento di decisione per acquistare o finanziare a scelte incaute e non verificabili ex-post. Oltre ad una naturale sopravalutazione degli immobili.
Perché i veri prezzi delle compravendite sono più affidabili di quelli delle offerte in vendita?
L’offerta in vendita non attesta nessuno scambio se non un desiderio. Inoltre è di per sé una richiesta soggettiva, seppur legittima del proprietario, che accetterà il minor sconto che il mercato gli vorrà offrire per determinare il “prezzo di compravendita” (ammesso e non concesso che avverrà in un futuro successivo alla valutazione)
Dove posso trovare i Valutatori Immobiliari? Quali attività richiedere e verificare che siano svolte per avere una buona perizia?
La prima attività è quella di scegliere un Valutatore Immobiliare Certificato. Per questo è disponibile il sito www.elenconazionalevalutatoriimmobiliari.it
Un Perito dove può trovare le vere compravendite?
Su www.STIMATRIXCity.it con il servizio Ricerca compravendite 2.0
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