Come riportato da recente sentenza della Corte di Cassazione, con ordinanza 00784/2020 (in allegato) i Giudici della seconda sezione civile, riuniti a seguito di ricorso di una agente immobiliare che dopo la sua consulenza su una compravendite di un immobile in Chiavari, non vedendosi pagata la fattura dal compratore adì le vie legali nel 2015 all’acquirente che, opponendosi alla sentenza a favore dell’agente, fece controricorso basando la sua opposizione alla sentenza sulla mancata informazione da parte dell’agente immobiliari in merito alla provenienza con donazione e presenza di irregolarità edilizie e urbanistiche riguardanti il cespite compravenduto.
I “casi” portati all’attenzione dei giudici sono sempre più numerosi data la prassi sempre più diffusa degli ultimi anni di rivolgersi alle agenzie immobiliari per la compravendita degli immobili: ma esattamente quali ricerche e indagini per reperire informazioni da comunicare alle parti, deve eseguire un Agente immobiliare, per adempiere al suo mandato?
Nella categoria degli agenti di affari in mediazione, disciplinata dal codice civile agli articoli 1754 e seguenti, rientra anche quella riconosciuta come Agente Immobiliare.
Tale “professione” è disciplinata nella legge n. 39/89 e successive modifiche e integrazioni: è colui che mette in contatto due o più persone (su incarico di almeno una di esse), affinché queste possano giungere alla conclusione di un contratto.
L'agente immobiliare (o mediatore) fa da tramite tra il proprietario che vuole vendere e la controparte interessata all’acquisto.
La norma impone che non sia legato alle parti da alcun vincolo di subordinazione, rappresentanza o collaborazione.
Per poter svolgere la professione deve sussistere il requisito della cosiddetta terzietà, in base al quale non vi deve essere alcun interesse personale che coinvolga il mediatore direttamente nell’affare: deve infatti garantire alle parti obiettività, imparzialità e trasparenza.
Il mediatore immobiliare deve possedere i requisiti morali e professionali previsti dalla legge e sostenere l’apposito esame di abilitazione (Regione Lombardia, ai sensi della DGR 1/12/2010 n.9/887, ha stabilito nuovi standard professionali e formativi per i corsi di abilitazione degli aspiranti agenti di affari in mediazione).
Al superamento delle prove abilitanti scritte e orali (dopo avere frequentato un corso di 220ore ndr) dovrà provvedere all’iscrizione nel registro delle imprese o nel Rea, a seconda che intenda svolgere la professione in forma individuale o associativa.
Il mediatore che non si iscrive sarà soggetto a sanzioni amministrative oltre che non poter percepire alcuna provvigione.
La legge, impone altresì all’agente immobiliare di munirsi di polizza assicurativa per la responsabilità civile derivante da eventuali errori professionali o comportamenti negligenti, a copertura dei danni subiti dalla clientela.
La responsabilità dell’agente immobiliare si fonda sull’articolo 1759 del Codice Civile, ove si disciplina che “l'intermediario” immobiliare è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e sicurezza che possano influire sull’ ”affare” che lui sta facendo concludere alle parti.
Praticamente, sussiste nella norma, l’obbligo di informazione in merito a quegli argomenti che possano influire sulla conclusione del contratto o che possano comunque determinare condizioni diverse da quelle solitamente adottate, ovvero l’agente immobiliare è obbligato (confronto al “dovere” in termini giurisprudenziali l’obbligo impone l’esecuzione di una azione ndr) a comunicare le circostanze a lui note o altrimenti conoscibili secondo l’ordinaria diligenza.
La norma infatti fa riferimento alle circostanze che il mediatore conosce e a quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria richiesta per quel particolare tipo di professione.
Il professionista incaricato di vendere gli immobili, si presume che quantomeno l’immobile lo debba conoscere: esegue una ispezione accurata dei luoghi, magari in diverse ore del giorno e della settimana, per verificare il contesto urbano in cui ricade il fabbricato, eventuali presenze di impedimenti o vizi non quantificabili con la sola presa d’atto “a tavolino” dell’immobile, prende atto e visione le planimetrie e visure catastali, si fa consegnare dal venditore tutta la documentazione urbanistica e concessoria in suo possesso o meglio ne fa richiesta al Comune di competenza, qualora non ne avesse possibilità di visione, e se ipotizzasse, data la sua conoscenza normativa e tecnico/amministrativa che la proprietà negli anni possa aver eseguito dei lavori interni o esterni che ne abbiano alterato lo stato originario; infine si fa consegnare –qualora vi sia la circostanza – i verbali delle assemblee condominiali degli anni precedenti e si informa con l’amministratore se il venditore corrisponde regolarmente le spese condominiali e se siano stati deliberati o si ipotizza che possano esserlo nelle assemblee future delle opere straordinarie sul condominio in cui l’immobile ricade.
Dato che la norma indica altresì che il mediatore ha l’obbligo di non fornire informazioni false o relative a circostanze da lui non verificate per le quali non abbia effettuato adeguati controlli, al fine di eseguire al meglio il suo mandato è doveroso che sappia su quali questioni eventualmente approfondire la analisi incaricando, qualora fosse necessario, anche un tecnico abilitato per effettuare verifiche puntuali ed eventuali comunicazioni al Comune al fine di regolarizzare l’immobile, per poterlo rendere “pronto” e senza sorprese per il passaggio al nuovo proprietario.
Quindi per dormire sonni tranquilli l’Agente immobiliare - lui in primis ed il promissario acquirente in secundis -, con la diligenza del buon padre di famiglia dovrà provvedere all’accertamento di abusi edilizi, ipoteche, pignoramenti, verifica dell’agibilità dell’immobile, eventuali insolvenze dell’acquirente, dato che se per l’acquisto di un immobile - che può presentare problematiche- le trattative sono state condotte con l’intervento di un agente immobiliare, è bene sapere se sussistono o meno gli estremi per una responsabilità del mediatore e per ottenere eventuale risarcimento dei danni!