I prossimi clienti ad approcciare il mercato immobiliare saranno i cosiddetti Millennials, cioè la generazione che oggi ha tra i 18 e i 35 anni, una fascia di circa 11 milioni di italiani. Secondo l’indagine Discovering Millennials di Yahoo!, la caratteristica più distintiva di questa generazione rispetto alle precedenti è quella di essere cresciuti online e pertanto di affidarsi alla rete per ogni scelta di acquisto, dal trasporto alla ristorazione all’entertainment, fino ai servizi finanziari. Purtroppo sappiamo anche che i Millennials sono la generazione più disoccupata d’Italia ed il 40% di coloro che si trovano in età lavorativa non ha un reddito, mentre oltre il 60% dell’intera fascia abita ancora con i propri genitori.

Se pensiamo al futuro del mercato immobiliare residenziale nel nostro Paese, la domanda viene spontanea: in che modo questa generazione potrà permettersi di acquistare una propria abitazione?

Sicuramente una prima risposta riguarda la soluzione attuale più prevalente e cioè che le generazioni precedenti continueranno a fornire supporto finanziario e abitativo, almeno fino a una ripresa dell’economia e del mercato del lavoro. Ma questa non è una soluzione per tutte le famiglie e in termini di indipendenza e affermazione sociale, forse neanche la più auspicabile da parte degli stessi Millennials che vorrebbero costituire un proprio nucleo familiare.

In questo contesto, crediamo che oggi più che mai le banche possano cogliere l’opportunità di avvicinare questa generazione al mercato immobiliare, assumendo un ruolo che va oltre la semplice concessione di mutui ipotecari, ma fornendo una soluzione completa di consulenza, supporto nell’identificazione della migliore opportunità immobiliare, proposta di prodotti finanziari tailor-made e di protezione assicurativa, purché concorrenziale.

Sta di fatto che i principali istituti si stanno già muovendo, ma è innegabile che i Millennials sono una generazione di zero-equity e che anche in un contesto immobiliare in cui i prezzi sono sensibilmente scesi rispetto ai picchi pre-crisi finanziaria, in pochi hanno la liquidità del tipico 20% del valore dell’immobile per ottenere un mutuo ipotecario fondiario. Viene da se immaginare un ruolo crescente del mutuo ad alto Ltv (“loan-to-value”, ovvero il rapporto tra il finanziamento e il valore dell’immobile) per permettere un rapido accesso a un mercato immobiliare ancora a prezzi vantaggiosi, ma sicuramente destinati a tornare a crescere in funzione del già avviato incremento delle transazioni (+20% nel 2016).

Il mutuo al 100%
Per sua natura, il cosiddetto mutuo al 100% permette al richiedente di ottenere un finanziamento per l’intero importo di acquisto dell’immobile, ma per la banca rappresenta tipicamente un rischio maggiore in quanto il richiedente non ha investito di tasca sua nell’acquisto dell’abitazione. Per questo la normativa bancaria richiede all’istituto erogante di dotarsi di garanzie integrative, come ad esempio una polizza fideiussoria, per far fronte a eventuale inadempienza del debitore. Nella costruzione di un prodotto del genere la banca deve però tenere conto di alcuni aspetti fondamentali:

La determinazione del valore di mercato dell’immobile deve essere affrontata con serietà e professionalità specifiche, consapevoli che costituirà la principale speranza di rientro per la banca in caso di inadempienza del debitore. Se non sono stati usati parametri e standard valutativi affidabili, applicati da tecnici di comprovata esperienza e capacità, il rischio di una sovrastima dell’immobile e di conseguenza una mancata copertura del debito al momento della vendita forzata è esponenziale. Nel caso invece di una sottostima, il rischio è di non poter chiudere l’operazione e il mancato raggiungimento dei target di impieghi.
Oltre al valore, la società di valutazione dovrà essere incaricata anche di verificare la vendibilità e la conformità urbanistica e catastale del bene, requisiti indispensabili per poter considerare l’immobile oggetto d’ipoteca solida ed escutibile.
Anche l’assicuratore guarderà con attenzione le policy e i processi di valutazione delle garanzie immobiliari prima di decidere fattibilità e pricing di una polizza di mortgage insurance, proprio perché la perizia è un tassello basilare della misurazione del rischio del mutuo ipotecario, tanto più di un mutuo ad alto Ltv.
Fatte queste dovute considerazioni, non dobbiamo allarmarci quando sentiamo pubblicizzare un mutuo al 100%, anzi andrebbe interpretato come un segnale di dinamicità del mercato immobiliare e un tentativo di portare una generazione all’acquisto che altrimenti sarebbe tagliata fuori.

Il prodotto che come industria immobiliare e finanziaria dovremmo invece temere è il mutuo fondiario solo in apparenza, dove la banca concede fino all’80% del valore della perizia, ma l’importo coincide con o addirittura supera la somma effettivamente versata dal richiedente al momento della compravendita. In caso di default del debitore, un mutuo del genere rappresenta un rischio per l’intero comparto in quanto la banca avrà in portafoglio un mutuo ad alto Ltv senza le adeguate coperture, il valutatore dovrà rispondere della propria perizia e il debitore potrebbe aver ricevuto credito in eccesso rispetto alle proprie capacità di rimborso.

Una corretta valutazione di mercato mira a determinare il più probabile prezzo di acquisto di un bene immobile in una situazione di libera contrattazione tra le parti. In un mercato ancora incerto e di fronte ad una generazione sfidante come quella dei Millennials, assicuriamoci di aver costruito un prodotto solido che possa resistere anche se dovessero venire meno altre certezze, affidando l’attività di valutazione immobiliare a soggetti esperti ed indipendenti e ricorrendo alla mortgage insurance per la corretta copertura su mutui ad alto Ltv.

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Fonte: REQUADRO

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Valutatore Immobiliare