Da Bankitalia requisiti stringenti per i periti: esperienza triennale e niente conflitti d’interesse
 

Saranno operative dal 1° novembre le nuove disposizioni della Banca d’Italia sulla valutazione dei beni immobili e sulla valutazione del merito creditizio. Il 27 settembre scorso sono state infatti approvate le versioni aggiornate della circolare n. 285 «Disposizioni di vigilanza per le banche» e della circolare n. 288 «Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari», che hanno adeguato la disciplina di Bankitalia a quanto previsto dal Dlgs 21 aprile 2016, n. 72, che recepisce la direttiva 2014/17/Ue, Mortgage credit directive sul credito immobiliare ai consumatori.

Il provvedimento introduce una serie di novità circa la verifica del merito creditizio (con l’evidente riferimento agli orientamenti dell’Autorità bancaria europea sulla valutazione del merito creditizio) e la valutazione dei beni immobili: l’insieme delle regole definite dall’articolo 120-duodecies del Tub è finalizzato a garantire la corretta determinazione di quelli posti a garanzia delle esposizioni, riducendo drasticamente i margini di discrezionalità.

In tale ambito, le disposizioni più importanti riguardano:

i requisiti di carattere organizzativo;

le regole inerenti la corretta valutazione degli immobili;

i requisiti di professionalità e indipendenza dei periti che effettuano la valutazione.

La valutazione
Nella convinzione espressa che «una corretta stima del valore dei beni immobili è fondamentale sotto un duplice profilo, in quanto essa mira sia a rafforzare la capacità delle banche di gestire i rischi aziendali, sia di tutelare i clienti», via Nazionale dispone che le banche e gli intermediari finanziari definiscano politiche e processi di valutazione coerenti con la gestione del rischio, nel rispetto di criteri minimi di natura oggettiva e soggettiva che il documento individua, rispettivamente, nell’utilizzo di standard affidabili e nella professionalità e indipendenza dei periti.

L’affidabilità coincide con la conformità agli standard di valutazione elaborati e riconosciuti a livello internazionale (nelle circolari si citano Ivs, Evs, Rics).

A loro discrezione, le banche e gli intermediari finanziari possono adottare in maniera opzionale: i suddetti standard internazionali o quelli elaborati a livello nazionale che adottano i medesimi principi, criteri e metodologie; standard interni, purché coerenti con quelli internazionali e nazionali e a condizione di indicare, nella delibera di adozione, i motivi di carattere tecnico e prudenziale che hanno orientato la scelta.

I requisiti dei periti
Ai periti che effettuano la valutazione (dipendenti o esterni, persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa) sono richiesti requisiti stringenti:

• comprovata esperienza nella valutazione degli immobili «di almeno tre anni precedenti all’attribuzione dell’incarico, attestata mediante apposita documentazione trasmessa all’intermediario»;
• indipendenza e assenza di situazioni di conflitto d’interesse dal processo di commercializzazione del credito o da aspetti nevralgici di quello di erogazione.

La verifica dei requisiti è svolta dalle banche e dagli intermediari tenendo conto di elementi quali l’iscrizione in un albo professionale «la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche del bene immobile», lo svolgimento di «attività professionale o insegnamento universitario di ruolo nel campo dell’ingegneria, dell’architettura o in materie strettamente attinenti la valutazione immobiliare», il possesso di certificazioni che attestino la capacità di svolgere attività peritale utilizzando standard internazionali o nazionali, l’adeguatezza della struttura organizzativa nell’ipotesi in cui l’incarico sia affidato a soggetti costituiti in forma societaria o associativa.

Le competenze devono essere valutate «anche in relazione alla complessità dell’incarico in concreto affidato».

Le banche che incaricano soggetti terzi mantengono comunque la capacità di controllo e la responsabilità dell’attività peritale; a tal fine, nelle disposizioni secondarie sono indicate le soluzioni organizzative per governare i rischi e il contenuto minimo del contratto di affidamento, «da stipularsi per iscritto».

Il valore
La Banca d’Italia dispone, infine, che l’immobile debba essere stimato a un valore non superiore a quello di mercato, senza alcun riferimento alle “quotazioni” indicate dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’agenzia delle Entrate.

Fonte: il Sole24ore

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